Overgevoelig onroerend goed.

De draai in de rente heeft de gemoederen onder beleggers flink in beweging gezet. Het is dan ook even wennen. Het minnetje voor de rentepercentages is weg. De moeder van alle obligaties, de Duitse Bund, levert nu 0,14% rente per jaar op. Eind september was dat nog -0,22%. Opeens beseffen beleggers dat rente niet alleen kan dalen, Deze rentestijging heeft een aantal oorzaken. Als eerste zijn er de geluiden over tapering. Tapering is een marathonterm, die de periode aangeeft in het trainingsschema waarin je minder gaat trainen vlak voor de marathon. Obligatiehandelaren zien tapering als het niet meer opkopen van obligaties als het huidige programma in maart afloopt. Logischerwijs houdt de ECB hierover haar mond. Je moet je kaarten pas op het laatste moment uitspelen. Er komen immers nog genoeg risico’s aan, zoals de Amerikaanse verkiezingen en het Italiaanse referendum op 4 december. Logisch, dat de ECB deze evenementen even wil afwachten. De ECB vergadering van 8 december zal daarom best een spannende dag worden. In de obligatiemarkt gonzen de geruchten dat de ECB nu al wat minder obligaties opkoopt, puur om de markten te testen. Hoe houden de obligatiemarkten zich als wij niet meer kopen? Een andere reden is dat het steeds een beetje beter gaat met de Europese economie. De zogenaamde surprise index is in Europa op het hoogste punt sinds begin 2015. Al die meevallende cijfers beloven veel goeds voor de economische groei, hoewel de eerder genoemde evenementen nog genoeg roet in het eten kunnen gooien.

De rentebeweging heeft ook een enorme sector rotatie in de aandelenmarkt in de Eurozone in beweging gezet. Bankaandelen en in iets mindere mate die van verzekeraars doen het opeens weer goed. Alle angsten over Italiaanse banken en Deutsche Bank zijn als sneeuw voor de zon verdwenen. De Europese banken index van STOXX heeft sinds het dieptepunt op 7 juli de brede index met maar liefst 22% verslagen. Deze performance loopt 1 op 1 met de rentebeweging. Aan de andere kant doen onroerend goed aandelen het dramatisch slecht. Niet dat deze bedrijven operationeel zo veel last hebben van een hogere rente. De meeste zijn zo slim geweest om de rente op hun leningen lang vast te zetten. Het komt vooral omdat beleggers deze beleggingscategorie zien als aandelen die het meest op obligaties lijken, vanwege hun stabiele inkomstenstroom, de huren. Daardoor zijn deze fondsen 12% achtergebleven. Ik denk dat deze Pavlov reactie wat overdreven is. Een gemiddeld OG fonds levert nu 4,5% dividend op en dat is een historisch groot verschil met de rente op obligaties. Let wel, nog even een woord van waarschuwing, mocht u denken dat de ECB op 8 december aankondigt dat ze gaan stoppen met obligaties opkopen, dan lijkt mij een verdere rentestijging onafwendbaar en zullen OG aandelen verder achterblijven.

Corné van Zeijl.

Corné van Zeijl is analist en strateeg bij ACTIAM. Daarnaast is hij een graag geziene beurscommentator bij onder meer RTL Z en BNR en schrijft hij columns voor verschillende media.